新築住宅や不動産について

不動産業者にマンションなどの不動産を売ろうとしたりしたときには、契約を結ぶ必要があります。
私の友人も品川区で不動産物件を売却した時に不動産会社と媒介契約を結んでいます。
契約には2つの種類があります。
一般媒介契約と専任媒介契約です。
一般媒介契約とは複数の不動産業者に媒介を依頼することができる契約になっています。
レインズという不動産業者が使うことのできる不動産情報を共有することができるネットワークがあるのですが、そのレインズに登録する義務が宅建業法で定められています。
しかし、媒介契約の種類によっては登録する義務がないものもあります。
それが一般媒介契約です。
一般媒介契約の時には不動産を売りたい依頼主が自分で購入を希望する人を見つけてくることができます。
専任媒介契約には専属専任媒介契約もあり、専属専任媒介契約のときには依頼主であっても自分で購入を希望する人を見つけてくることは認められていません。
専属専任媒介契約と専任媒介契約はレインズに登録する義務があります。
レインズに登録しなければいけない期限があり、専属専任媒介契約では媒介契約を結んだときから5日以内、専任媒介契約では7日以内に登録することになっています。
これらの媒介契約は最長で3ヶ月で期限が切れます。
もし、期限を3ヶ月より長く設定していたとしても3ヶ月に短縮されることになります。
媒介契約というのは依頼者に頼まれその物件を他の人に購入してもらう取引で、口約束だけではトラブルになることもあるので書面にする必要になります。
私の友人が新潟で注文住宅を建てるための不動産を購入するときは専任媒介契約で売られている土地を購入していました。

前回でもお伝えした通り、住宅業界では断熱材や合板、住宅設備機器、外壁材などの建材不足が深刻な問題になっています。
また今回の建材不足に乗じたように建材の値上がりが懸念されています。
建材のアウトレット品のショップなどでも売り切れが目立っていました。
建材が値上がりするということは単純に一棟を新築で建てる建築費が上がってしまうことになります。
現在、契約が済んで着工予定や既に着工中のお施主様に関しては値上がりの心配はないものとしても、
これから契約する方や今後家造りを考えている方には大きな影響になることは間違いありません。
間取りの変更や規模の縮小、住宅設備機器などのグレードを下げるなどの対処策を住宅会社や工務店と慎重に行わなければいけないと思います。
またこれから着工予定や着工中のお施主様の場合は現状で住宅会社や工務店が手配できる
建材や住宅設備機器の中から代替え品を選ばなければいけないことも考えなければいけません。
住宅ローンに関しては今後金利の引き上げや審査も厳しくなるかもしれませんから、家造りに要する予算と言うことに関しても気をつけておかなければいけません。
工務店の集客も控えめになるのかもしれません。
新築で注文住宅を建てることが難しくなった場合にはマイホームの取得を中古住宅や中古マンションなどの
不動産物件から探す方へスライドしなければいけない方も出てくるのではないかと思います。
不動産物件に関しては今回の震災で影響が少なかった関西より以西の不動産物件に人気が集まることが予想されるため、
不動産市場の動きも気にしておかなければいけないのではないでしょうか。
山形で住宅の新築を考えている友人も今後の住宅業界や不動産業界の動きを冷静に見てみようという風に考えているようです。

３月１１日に起きました東日本大震災にて被災された方にお見舞い申し上げ、また亡くなられた方のご冥福をお祈りいたします。
今回の東日本大震災は被災地だけではなく、大きく日本の経済にも影響を及ぼすことが分かってきました。
大分の工務店の社長さんが「全国的に住宅業界・不動産業界に影響が出るだろう。」と言っていました。
特に住宅業界では新築の住宅を建てられない状況までになってきているようです。
新築の住宅建設に必要な建材や住宅設備機器は生産や工場出荷がストップしている状況であり、また被災地の復興や仮設住宅の建設のために一般市場からも姿を消すこととなります。
特に塩化ビニール素材の建材は関東圏から東北地本での生産がメインとなっていたため、再び生産が始まるまでには相当な時間が必要だと考えられます。
この様な大規模な出荷制限や生産中止などの製品不足になると、売り手市場となってしまうために建材や資材の生産が始まったとしても、零細中小住宅会社や工務店は建材を購入することができなくなってしまいます。
下手をすればこの２，３年で廃業、倒産する住宅会社や工務店が全国的に多数出ることも容易に予想されます。
その他、被災地以外の工場では通常より生産を増やしているようですが、できるだけ効率がよく、
使用されることが多い製品のみの生産に切り替えるような状況なのでグレードの高い製品や特殊な部材などは手に入らなくなるということです。
そのため当分の間は建材の仕様などをあまり選べない状況も続きますし、今から着工する住宅や既に着工中の新築住宅ではやむなく仕様の変更ということもありえます。
生産されない製品をいつまでも待つわけにはいきませんので施主は限られた範囲の中で正しい状況判断をしなければいけません。

今回はＲＣ造と鉄骨造の一戸建ての家づくりについてお話ししたいと思います。
まずはＲＣ構造についてですが、「ＲＣ」とは「Reinforced Concrete」の略で補強されたコンクリートという意味です。
補強されたコンクリートとは一般に鉄筋コンクリートと言えば分かりやすいのでしょうか。
この家づくりの工法は建築の現場んびおいて鉄筋を組んで型枠をはめてコンクリートを流し込みます。
そうして住宅の躯体を作るわけです。
この工法は一戸建ての住宅のみならず、高層ビルの建築にも使われている工法です。
またコンクリートを使うということで型枠次第でどのような形にも躯体を作ることが可能で、デザイン住宅などの独特な家造りに多く使われます。
また耐久性や耐火性にも優れているということがメリットと言えます。
しかし木造住宅等の工法と比べて工事期間が長いということと建築にかかる費用が高いということがデメリットと言えます。
次に鉄骨造についてですが、鉄骨造は柱に角型鋼管を使用し、梁にＨ型鋼を使う鉄骨ラーメン構造が主な工法となっています。
このラーメン構造は柱と梁から成るシンプルな構造になっています。
柱と柱の間を大きくとることができ、開放的な大きな空間を取ることや大きな窓を採用することも可能なことや耐震性や防火性も高いということがメリットと言えます。
また鉄骨造の工法は３～４階建てなど中層住宅にも多く用いられています。
ＲＣ造と比べコスト面では鉄骨造の方が費用を抑えられますが木造住宅と比べるとやはり工事費用は高いと言えるでしょう。
友人が品川区で戸建ての新築を建てる際に家造りを依頼する住宅会社を決める際に会社によって工法に特徴があるため、
どこにするか迷ったということです。
工法と費用面をよく考えて納得できる家造りを依頼できる会社を決めましょう。

家造りの構造については一般の方が外から見ただけではよくわからないと思います。
しかし住宅メーカーや工務店によって家造りの工法は様々です。
今回は様々なな工法の中から２×４（ツーバイフォー）工法について話をしてみようと思います。
簡単に言うと２×４工法は床・壁・天井・屋根を面で作っていく家造りの工法です。
２×４工法はアメリカから日本に入ってきた工法です。
１９７０年代から日本でも一般的に２×４工法で住宅が建てられるようになりました。
日本では枠組み壁工法とも呼ばれます。
日本で昔から住宅が建てられている木造軸組工法は柱や梁などの軸で住宅の躯体を構成していますが、

２×４工法では、２×４インチの建材で枠を組んでそれに構造用合板を張ったパネルで壁を構成します。
さらに床、天井、屋根の面全体が躯体を支えるような構造で建てられています。
また住宅の躯体を構成する建材は枠組み材が２×４インチのほか２×６、２×１０、２×１２インチの建材が要所要所で使われています。
２×４工法は部材の種類が少なく構造がシンプルということが特徴的です。
また部材は構造材から釘に至るまでサイズ、施工方法が公的な基準によって厳密に規定されているので、

住宅の出来上がりにバラツキが出にくいと言うのも２×４工法の特徴でもあります。
また床や壁、天井が面で構成されているので住宅の構造はしっかりとした箱型構造です。
そのため地震の横から加えられた力を躯体全体に分散して粘り強く耐えることが可能なのです。
佐賀で住宅を新築しようと考えている親戚は地震に強い家造りを考えているのでうってつけなのかもしれません。
また２×４工法は気密性や断熱性が高い構造でもあります。

注文住宅や一戸建ての新築住宅を建てる際にどこの住宅会社や工務店に家造りを依頼するかということは非常に悩む所だと思いますし、一番重要な事だと思います。
資料請求をしたり、住宅会社のモデルハウスを見ていく中でいくつかの住宅会社に絞っていくことだと思いますが、どうしても一社に決まることができない場合もでてきます。
そういった場合に複数の会社に同じ条件での家造りの見積もりをしてみましょう。
この事を相見積もりといいます。
私の友人も熊本で住宅を建てる際に住宅会社を絞り込めなかったので遭い見積もりを取りました。
同じ条件を出した中で自分が望む家造りに一番近い住宅会社や納得できる家造りを提案してくれる住宅会社に家造りの依頼をすることにしましょう。
今回は相見積もりのポイントをいくつかあげてみたいと思います。
相見積もりでは見積もりの金額だけで会社を比べないことが大切な事です。
家づくリにかかる費用はやはり気にかかる所ですが家造りにかかる費用だけを見て安いからと住宅会社を決めてしまうと満足できる家造りができないということです。
家造りには仕様や材質といった所で出来栄えが変わってきますが、同じ条件でも金額を落とすということは使われる建材や設備の質の低下に直結していると言えます。
家造りで比べる必要があるのは間取りなどの設計と使われる建材・材料です。
相見積もりの段階では、住宅会社から提案されるプランは基本設計やラフプランと言われるものですが
平面図や立面図、敷地配置図などどんな間取りか、敷地をどのように使って家を建てるのかなどの提案されます。
またどのような仕様や設備・グレードで家造りをするか、どこの住宅設備会社の商品を使うかなども提案され、
総合的に自分達が出した条件に近い家造りができそうかということを予算と照らし合わせて考えるようにしましょう。

前回に引き続き、家造りの工法について話をしていきたいと思います。
家造りの工法は大きく分けて木造軸組工法、２×４工法、プレハブ工法に分けられますが、今回はプレハブ工法について説明をしましょう。
木造軸組工法や２×４工法は建て方のルールが共通で市販の部材も使いますが、プレハブ工法は住宅メーカーが独自に開発を行った工法で家造りをします。
床・壁・天井などの部材をあらかじめ工場で生産して現場で組み立てるので工業化住宅と呼ばれることもあります。
工場で部材をあらかじめ加工するので品質管理がよく、現場での作業手間も少ないこともあり、住宅を建てるための工期は他の工法よりも比較的短くできます。
設計の自由度やプランや間取りのバリエーションはメーカーによってさまざまです。
前回の話も含め家造りの工法は大きく分けて三つですが、モデルハウスや住宅展示場などを見て住宅会社のつくった建物が気に入ったのであれば、工法を考えることもなくそのメーカーに依頼するしかありません。
大手ハウスメーカなどの場合はほぼ２×４工法かプレハブ工法の家造りになるでしょう。
２×４工法やプレハブ工法の場合、間取りやプランに制限があることが多いので、自分が満足いく自由な間取りで家造りを考えたいのであれば、大手ハウスメーカーではなく地域で家造りを行っている中小企業の工務店や建設会社を探すことが必要になりますね。
地域の住宅メーカーが載っている住宅雑誌やインターネットで「○○（地域名）　注文住宅」と言うようなキーワードで検索するといくつかの工務店、建設会社を探すことができるでしょう。
私の友達も三重で注文住宅を建てようとしていますがどこの工務店、住宅会社に家造りの依頼をするか調べている所です。

一戸建ての住宅と一口で言っても建て方にはいくつかの種類があります。
注文住宅の場合、資金計画や間取りを考えることは大切なことですが、工法の違いによるコスト面も考えなければいけませんね。
一戸建ての工法ごとに建て方の違いや特徴をつかむことで、家づくりのイメージを膨らませていくようにしましょう。
工法は在来工法とも呼ばれる木造軸組工法、２×４(ツーバイフォー)工法、プレハブ工法の三に分かれます。では一つずつ説明していきましょう。
在来工法とも呼ばれる木造軸組工法は日本の代表的な一戸建て工法です。柱と梁で建物を支えます。
２×４工法が「面」で支えるのに対して木造軸組工法は「点」で支えることになります。
木造軸組工法は設計の自由度が高く、間取りを敷地の条件に合わせやすいというのが一つの特徴です。
少し昔は現場で材料を刻んだりしていたので大工・職人の腕に左右されることがあり、木軸の納まりなどに差がありました。
しかし近年では工場で刻むプレカットが主流になったので完成度の高い建物が期待できるようになりました。２×４(ツーバイフォー)工法はアメリカの家造りの主流な工法です。２×４工法は日本に導入されて３０年以上がたちました。
この工法は、床・壁・天井からなる六面体で建物を支えるところが特徴です。
面で支える構造なので地震などの揺れに強く、隙間ができにくいので気密性にも優れています。
ただ、窓の位置や大きさなどが制約されることもあります。
またリフォームしづらい工法ともいえます。
友人が注文住宅を建てるようですが、木造軸組み工法で建ててもらうそうです。
工務店の集客では木造をうりにしていることも多いです。
プレハブ工法については次回説明をしたいと思います。

土地探しは注文住宅や一戸建ての家造りの第一歩になります。
探した土地に家を建てて終の棲家として生活していくことを考えると土地の選択は重要なポイントとなります。
「早くマイホームを建てたい！」「物件金額が安い土地がみつかった！」と安易に土地を決めてしまうと後々後悔してしまうことになるので重々用心して土地を探して決めることにしましょう。
いくつかの土地の情報を手に入れて、その土地を不動産会社に案内してもらったり、また自分で見に行く際にいくつか知っておきたいポイントがあります。
それは土地の大きさや金額ではありません。
まずその土地の周辺環境や接道している道路などの社会的条件、そして地質や地盤の強さといった土地状態的条件、そして家を建てるための建築条件などの法的条件を知っておかなければいけません。
この様な条件を事前に知っておかなければ家を建て始めた頃やまた家が立ってしまって住み始めた頃に「まさかそんなことが・・・」というトラブルが起きる可能性があるのです。
不動産物件として売買されているから大丈夫なのでは？というのはなんの安心感にもつながってはいないことを知っておきましょう。
ただ難しい事は素人ではよくわからないとお思いになることでしょう。
そのために住宅会社や不動産会社がいるのです。
分からないこと疑問に思ったことは些細な事でもとにかく質問するようにしましょう。
大分の土地を探していた親せきもいろいろとわからないことを質問するようにしたそうです。
ただし物件の周辺環境を調査することだけは不動産会社や住宅会社に任せないで自分の足でどんな所なのか確認するようにしましょう。

前回、中古マンションの購入に関して希望条件や気をつけておきたいポイントなどについて考えてみました。
中古マンションを購入する場合、実際に購入する建物の金額や不動産購入に係わる諸費用、不動産会社に支払う仲介手数料や引っ越し費用などがかかります。
大分の中古マンションを購入した友人は安く買うことができたといっていました。
また購入した不動産物件が古かったり傷んでいる場合にはリフォームが必要な場合もありますね。
販売されている中古物件は物件の現状と金額は相関関係にあります。
中古マンションの場合は建物、とくに室内の設備などの現況で大きく金額が変化します。
物件の傷み具合によって購入金額が低くても結局はリフォームにかける金額は高くついてしまうケースもあるのであまり安い中古マンションを購入するのも考えものですね。
場所や状況によりますが、３ＬＤＫの中古マンションでクロスの張り替え、畳の表替え、クッションフロアの張り替え、またキッチンやバスなどの設備入れ替えまで考えると200万円ぐらいは考えた方がいいですね。
また最近はやりの健康住宅仕様のリフォームを考えると普通のリフォームよりも工事費用がかかります。
中古マンションを大分でリフォームした友人は漆喰塗の壁にしたりといろいろこだわって結構高くなってしまったそうです。
あまりリフォームに金額をかけすぎると不動産物件・仲介手数料などの諸費用・リフォーム代を合わせた所で最終的に新築マンションを購入するのと変わらなってしまうケースもあるのでどの程度の中古マンションを購入するのか、リフォームに対してどのくらいの金額を上限にするのかまで考えながら中古マンション探しをしていきましょう。
また中古マンションは購入して、住み始めてからも建物維持費や修繕費・駐車場代金など様々なランニングコストがかかるのでどれぐらいの物件を購入するのがお得なのか判断が難しい所ですね。